“Bonjour, pouvez-vous vous présenter ? Et quelles sont vos missions chez Cocoonr ?
Bonjour. Je m’appelle Emilie DURANEL et j’occupe depuis exactement 3 ans, la fonction de City Manager pour l’agence Cocoonr de Lyon. Ce poste consiste, en dehors de la gestion d’une agence, à développer un parc d’appartements plutôt haut de gamme, entièrement prêts à vivre, pour les louer en courte et moyenne durée. Je suis chargée d’entretenir une relation étroite avec nos propriétaires, mais aussi de rechercher de nouveaux biens pour compléter notre parc. Mon métier nécessite d’être au fait de la réglementation en termes de location de courte et moyenne durée sur la métropole lyonnaise, et d’adapter mon discours en fonction, que ce soit auprès de nos propriétaires clients, que de nos prospects.
J’accompagne également des investisseurs dans la recherche d’un futur bien, ainsi que dans l’aménagement et l’équipement de celui-ci, afin qu’il soit fonctionnel et chaleureux. Certains clients peuvent aussi être amenés à me confier la vente de leur appartement que nous gérons. C’est un métier très varié et passionnant !
Au 1er juin 2022, une nouvelle réglementation au sujet des meublés de tourisme a été rendue obligatoire à Lyon, pouvez-vous nous expliquer le contexte ?
Nous sommes confrontés effectivement à de nombreuses nouvelles règles à Lyon. Il y a eu le plafonnement des loyers en novembre 2021, et maintenant, un durcissement radical des règles en matière de location de courte durée, qui étaient déjà parmi les plus drastiques des grandes villes françaises (plus de 200.000 habitants).
Lyon est en zone tendue, et afin de ne pas pénaliser les futurs habitants lyonnais dans la recherche d’un logement, la Mairie a décidé de dissuader les propriétaires lyonnais de soustraire leur bien au marché locatif traditionnel. Ainsi, nous avons été avertis le 13 avril, que dès le 1er juin, les règles allaient encore évoluer.
Quelles sont les nouvelles procédures et conditions pour déposer une demande de changement d’usage à Lyon ?
Tout logement loué plus de 120 nuits par an, et donc considéré comme étant la résidence secondaire d’un propriétaire, doit faire l’objet d’un changement d’usage.
L’ancienne réglementation stipulait que les surfaces supérieures ou égales à 60m², situées dans l’hypercentre de Lyon, devaient faire l’objet d’une compensation :
- soit par la transformation d'une surface jusque-là destinée à une activité commerciale en une surface au moins équivalente d'habitation,
- soit par l'achat d'un titre de commercialité permettant de réaliser la compensation nécessaire.
Ce changement d’usage est valable 9 ans, non renouvelable, limité à 1 par personne, et uniquement si le propriétaire est une personne physique. Pour une personne morale, la compensation était obligatoire dès le 1er m² mis en location.
Désormais, la compensation est obligatoire dès le premier m² mis en location, quelque soit le type de propriétaire (personne physique ou morale)
Si le meublé est situé hors hyper-centre de Lyon, il est encore possible d’obtenir un changement d’usage mais pour des logements ne dépassant pas 35m². Nous retrouvons cette distinction personne physique/morale puisque cette dernière doit quoiqu’il arrive, compenser dès le 1er m², quand la personne physique dispose elle de 35m².
La durée de 9 ans est alors toujours valable, non reconductible, et ce changement est nominatif (un seul nom sur le changement d’usage).
Pour bien comprendre les différentes formalités pour lancer votre logement meublé de courte durée à Lyon, nous avons réalisé une infographie explicative :
https://www.lyon.fr/demarche/logement-habitat/declaration-des-meubles-de-tourisme
Quelles sont les sanctions en cas d'infraction à ce nouveau règlement pour un propriétaire qui enfreint cette nouvelle réglementation ?
Toute personne qui enfreint les dispositions du règlement ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations peut être ainsi condamnée à une amende dont le montant ne peut excéder 5 000 € par local irrégulièrement transformé.
Et pour les logements lyonnais déjà déclarés en meublés de tourisme, sont-ils concernés par cette nouvelle réglementation locale en vigueur ?
Non, cette réglementation n’est pas rétroactive. Les propriétaires ayant déposé une demande de changement d’usage avant le 1er juin 2022 ne sont pas concernés.
Pour les propriétaires qui souhaitent se lancer dans le meublé de tourisme mais qui ont des difficultés pour compenser, quelles alternatives s’offrent à eux ?
Nous leur proposons de pratiquer la location de moyenne durée, ou plus communément appelé “bail Civil”, régi par la loi du 6 juillet 1989 du Code Civil. Ainsi, les annonces de ces biens sont diffusées sur les mêmes plateformes de location que nos appartements loués en courte durée, à la seule différence que ceux-ci ne pourront pas être loués moins de 30 nuits. Le bail civil pouvant être conclu pour une durée minimum d’1 mois, nous répondons ainsi à une forte demande de locations temporaires, d’un mois ou deux, pour des raisons diverses (travaux dans une résidence principale, expatriation, séparation…).
Nous pouvons même être amenés à être contactés par certaines Mairies de Lyon pour reloger des habitants victimes d’inondation ou autres dégâts, par des Institutions locales pour y loger des employés (Opéra de Lyon, Théâtre, entreprises locales…).
Quelles sont les autres démarches obligatoires pour mettre en location un meublé de tourisme ?
Dans tous les cas, vous devrez demander un numéro d’enregistrement et déclarer la taxe de séjour perçue.
Est-ce que d’autres villes de la métropole lyonnaise sont concernées par le principe de compensation ?
Pour l’heure, uniquement les villes de plus de 200.000 habitants sont concernées par le changement d’usage, et donc par la compensation. C’est pourquoi, il est encore possible aujourd’hui de louer un bien de 150m² sur Villeurbanne (moins de 200.000 habitants) sans démarches préalables.
Autre sujet, il semblerait que vous ayez quelques années d’expérience dans le domaine de l’aménagement d’intérieur…avez-vous quelques conseils décoration à partager auprès de futurs propriétaires qui souhaitent se lancer dans la location de courte et moyenne durée ?
La première question que l’on doit se poser lorsqu’on se projette de louer un bien en courte durée est : quel est concrètement mon projet. Cette question peut paraître anodine, mais la réponse n’est pas si évidente. Il y a deux solutions: soit vous optez pour un aménagement standard, épuré, blanc, plutôt impersonnel où finalement tout le monde pourra s’identifier. Soit vous cherchez à offrir à votre locataire une belle expérience durant son passage chez vous. Une parenthèse qu’il ne retrouvera pas ailleurs, qui le marquera et qui l’incitera même peut-être à revenir.
Et cela passe selon moi par l’importance que l’on va accorder à la décoration. En effet, il ne faut pas oublier que les propositions sur les plateformes de logements sont de plus en plus nombreuses. Et le choix du locataire se fait souvent au premier coup d'œil, à la première photo. Il faut donc qu’il se distingue, que votre logement soit sélectionné plutôt que celui du voisin, qu’il attise la curiosité.
Il me paraît utopiste de vouloir meubler de façon trop simpliste un appartement, tout en espérant obtenir des revenus élevés.
Je dis souvent à mes propriétaires que le temps et l’investissement qu’ils mettront dans l’aménagement seront très rapidement rentabilisés. En effet, non seulement un bel appartement sera davantage loué qu’un autre plus standard, mais si en plus les équipements sont de bonne facture, les avis positifs laissés sur les plateformes lui permettront de rapidement prendre de la valeur. Il est donc primordial de faire du beau, et de bonne qualité. Mais attention, mon conseil n’est pas forcément d’acheter ce qui se fait de plus cher, mais plutôt de jouer sur un bon compromis sur du moyen/haut de gamme.
Ainsi, il ne faut pas hésiter à structurer une grande pièce par des murs de couleurs (une couleur pour le coin salon/une couleur pour la cuisine). La mode revient en force avec le papier peint. Il en existe de très beaux pour des budgets abordables.
Inspirez vous des chambres d’hôtels, avec des petites liseuses, une belle tête de lit, un matelas et des oreillers de qualité ! Si l’espace le permet, un canapé convertible est conseillé, à condition de ne pas lésiner sur le prix. Il sera régulièrement ouvert et fermé, et doit donc être solide. Je conseille toujours d’apporter des touches déco aux murs. Que ça soit par le biais de tableaux en lien avec la ville de Lyon, des miroirs quand une pièce est trop sombre ou trop petite pour jouer sur la lumière ou sur la perspective. L'éclairage est aussi très important. Des lumières indirectes qui apportent une ambiance tamisée sont appréciées, des coussins décoratifs, de jolis rideaux. Il faut réussir à jouer sur le mélange de textiles, que ce soit le tissu, l’osier ou encore le bois, tout ceci apporte de la chaleur à une pièce. Nous accompagnons également nos propriétaires en leur fournissant une liste très complète des éléments que nous demandons.
Enfin, un jour un client m’a dit “on dirait que vos appartements sortent tous d’un magazine de décoration”, c’était l’un des plus beaux compliments!"
Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration de création d’entreprise correspondant au début d’activité s’effectue sur le Guichet des formalités des entreprises (GFE) par voie dématérialisée, sur ce site.
A savoir qu’Emilie Duranel, votre City Managerà Lyon peut vous accompagner dans vos démarches pour déclarer votre meublé de tourisme.
Sources :
https://www.lyon.fr/actualite/urbanisme/encadrement-des-meubles-de-tourisme
https://www.lyon.fr/demarche/logement-habitat/declaration-des-meubles-de-tourisme
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