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ETE 2023 Cocoonr / Book&Pay, le spécialiste de la location saisonnière tire le bilan de la saison estivale 2023

Antoine SERRURIER – 8 septembre 2023

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Interview entre Elise Dupont, Responsable Communication. et Antoine Serrurier, Cofondateur et Président de Cocoonr / Book&Pay

 9 min

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Quelques extraits d'articles et de commentaires publiés fin août 2023 sur internet

"On entend et on peut lire des articles de presse ou des messages sur les blogs et les réseaux sociaux qui décrivent une activité de location de courte durée en baisse, est-ce justifié selon vous ?

AS : Ça peut l’être dans certains cas rares et sur quelques marchés en particulier. Il y a beaucoup d’offres, la concurrence est nombreuse et on peut se dire qu’un seuil est atteint.

Par ailleurs, certains propriétaires nouvellement arrivés dans la location saisonnière s'attendaient à ce que les réservations pleuvent alors que ça n’est pas le cas. Ils sont souvent sur une seule plateforme, ils démarrent, ils ne gèrent pas parfaitement les outils et la dynamique de prix. Etre nouveau aujourd'hui sur le marché autour de Disneyland Paris, n’est pas évident (cf : commentaire Facebook ci-dessus à propos de la zone Val d'Europe). Pour trouver sa clientèle, il faut être habile et savoir se démarquer.

Cependant, dans la grande majorité des marchés, les locations de courte durée ont très bien fonctionné cet été. La Ministre déléguée chargée du tourisme, Madame Olivia Grégoire, a évoqué une croissance moyenne de 12% des locations de tourisme à l’été 2023 par rapport à l’été 2022.(source https://www.economie.gouv.fr/video-bilan-touristique-periode-estivale-2023)/. Il peut y avoir des disparités, mais la tendance globale est croissante.

Chez Cocoonr et Book&Pay, nous gérons environ 3000 logements, partout en France. Pouvez-vous communiquer sur quelques chiffres d’activité ?

AS : En toute transparence, nos chiffres estivaux sont parfaitement en ligne avec nos objectifs d'une part et conformes aux chiffres de l'année 2022 sur l'été. Notre parc locatif s’est accru donc notre activité a grandi. Cependant, en termes de chiffres clés permettant de comparer l’été 2022 et l’été 2023, voici ce que nous avons observé sur notre parc locatif au global. Ce sont donc des moyennes et il faudrait entrer dans le détail par région ou par ville pour être tout à fait exhaustif, ce n’est pas l’objet.

Nous ne prétendons pas non plus être une source parfaitement représentative, mais avec 3000 logements en gestion et 100 000 nuitées vendues, ces données commencent à être fiables.

Le taux d'occupation moyen sur la période estivale 2023 est un peu en hausse par rapport à l’été 2022. En moyenne, 75% de taux d’occupation pour l’été 2023 sur la France entière, avec des pics à plus de 90% sur l’ensemble de la période sur certaines zones (littoraux notamment). Ce sont 3 points de mieux qu'en 2022.

Le prix moyens/nuitée est sensiblement le même que celui de l'été 2022 (+1%) avec 138 euros (contre 137 euros l’année dernière).

Source : Book&Pay et Cocoonr du 1er juillet au 31 août 2023 sur 2600 logements actifs
Source : Book&Pay et Cocoonr du 1er juillet au 31 août 2023 sur 2600 logements actifs

La durée moyenne de séjour a cependant considérablement baissé : 6,7 nuitées en 2023 contre 8,4 nuitées en 2022 pour la période estivale. C'est en ligne avec les chiffres du ministère du tourisme qui parlait d'une durée moyenne passée de 8 à 7 lors de la conférence de presse du 29 août 2023 qui présentait le bilan de l’été.

Comment s’explique selon vous la baisse de la durée de séjour que le marché observe ?

AS : Les clients ont réduit de 20% leur durée de séjour. C’est énorme, mais cela nous semble logique dans un contexte d’inflation forte. De nombreux voyageurs français ont choisi de raccourcir le nombre de nuits pour réaliser des économies. Cependant, la bonne nouvelle est quand même qu’ils ont sanctuarisé leurs vacances avec près de 7 français sur 10 qui ont pris des congés cet été. Par ailleurs, comme la Ministre déléguée au Tourisme, Madame Olivia Grégoire, l'annonçait lors de sa conférence de presse, les clients partent moins longtemps, mais plus souvent.

Y a-t- il des conséquences à cette baisse de la durée de séjour chez vos clients ?

AS : Cela peut sembler anodin, mais réaliser les mêmes taux d’occupation avec une baisse de la durée moyenne signifie pour nous gérer beaucoup plus de séjours et donc nécessite d’adapter notre organisation. Nos chiffres sont éloquents : globalement, nous avons géré 60% de nuitées en plus en 2023 par rapport à 2022, mais nous avons dû gérer 80% d’accueil en plus. L’écart est énorme.

La conséquence pour les entreprises comme Cocoonr et Book&Pay et nos confrères agences et conciergeries est de devoir s'adapter en termes de production. Des séjours moins longs mais plus nombreux, ce sont des rotations supplémentaires à assurer, des prestations de ménages à réaliser, des quantités de linge de maison à adapter, des accueils supplémentaires à prévoir. Toute une logistique globale à redimensionner en permanence.

Les locations ont-elles toujours lieu du samedi au samedi ?

AS : Ce temps est quasiment révolu. Encore une fois, il faut s’adapter à la demande des locataires et à leurs comportements. Seulement 25% de nos arrivées ont eu lieu un samedi !

check in check out

Les étrangers sont-ils revenus massivement en France ?

AS : Chez nous, c’est stable par rapport à 2022, voire même en léger retrait. Nous avons eu quand même 42% de notre clientèle qui venait d’un pays étranger cet été. En tête les pays européens : Allemagne/ Pays Bas (9%), Belgique (5%), Grande Bretagne (5%), Espagne (4%), Italie (3%).... et 2% de provenance Etats-Unis.

Quels sont les ingrédients du développement de Cocoonr et Book&Pay ?

Il y a 5 piliers sur lesquels nous faisons reposer la croissance de l’entreprise et nous engageons la centaine de collaborateurs avec nous :

1- Une offre de logements premium

Plus que jamais, c'est l'offre qui tire la demande. Airbnb le constatait au début de l’été, le segment haut de gamme continue de bien se vendre ainsi que le segment "premier prix". C'est le milieu de gamme qui souffre. Les voyageurs recherchent plus souvent des logements pas chers ou des logements de haut standing. Le “moyen” attire moins. C'est une leçon importante et une confirmation que la sélection que nous effectuons à l'entrée chez Cocoonr et chez Book&Pay est une clé essentielle de l'attractivité et de la performance. Nous développons un parc locatif de qualité et travaillons main dans la main avec les propriétaires pour le maintenir à niveau et le faire progresser autant que possible. Un axe à améliorer : l’éco responsabilité de nos actions, de nos gestes quotidiens et de nos logements.

2- La distribution : multidiffusion et réservations en direct

Nous avons constaté depuis 2022 qu’Airbnb perd des parts de marché au profit d'autres plateformes comme Booking.com, Abritel ou d’autres émergentes (Holidu, Hometogo, Plum Guide, Marriott…). Notre choix initial de diffuser nos annonces sur de nombreuses plateformes de réservation (on parle de multidiffusion) permet de diversifier nos sources de réservations. Les particuliers et les conciergeries qui sont à 100% dépendantes d'Airbnb voient leur prix et leur taux d'occupation fondre régulièrement. De notre côté, ce n'est pas le cas, une source compensant l’autre.

Par ailleurs, nous avons fait de www.cocoonr.fr un site de réservation performant et nous comptons encore accentuer nos efforts dans les mois à venir. Aujourd'hui, notre site est à l'origine d'environ 20% de notre activité sur toute la France et nous générons des réservations avec de meilleurs paniers moyens que via nos autres partenaires. Notre objectif d'ici 3 ans est d’augmenter encore ces ventes en direct et exclusives dont seuls nos clients propriétaires bénéficient. C’est un gros défi qui passe notamment par la construction d'une marque Cocoonr forte.

3- Le Revenue Management

Le revenue management est une clé. Notre équipe fait un excellent travail. Au cours du printemps de cette année, nous étions très en avance en termes de taux d’occupation et de prix moyen pour l’été 2023, signe que les clients réservaient plus tôt que d'habitude. Pour les réservations de l'été, en 2022, 17% des clients avaient réservé à plus de 90 jours. En 2023, ce sont 23% des clients qui ont réservé plus de 90 jours avant leur arrivée. La fenêtre de réservation s’est donc allongée.

En termes de tarification, il faut donc s'adapter et préparer très tôt la saison. Il faut également être vigilant et savoir s'adapter aux comportements que l'on observe et notamment à la tendance “dernière minute", parfois directement corrélée aux conditions météorologiques du moment sur une zone en particulier.

Sans une bonne organisation, des compétences et des outils techniques qui permettent un suivi permanent, et ce, sur l'ensemble des marchés (la Corse, la Normandie, la montagne...), les résultats ne seraient pas les mêmes.

Un particulier, seul, sans compétences précises et sans outils, peut facilement être perdu. La professionnalisation est logiquement en marche et Cocoonr / Book&Pay est aujourd'hui un des principaux acteurs en France.

4- L’informatique

Dès notre création, nous avons décidé avec mes deux associés (Roman Ohier et Antoine Pinsard) que nous devions créer un outil maison, parfaitement adapté à nos besoins. Cet outil, notre Cocoonr manager, nous le faisons évoluer et progresser tous les jours pour être plus performants, efficaces, fiables et organisés. Toutes nos équipes, du Comptable au Property Manager, du Chargé de Distribution au Chargé de Relations Clients, utilisent ce Property Management System. 5 personnes sont aujourd’hui chargées de son développement au quotidien et très concrètement nous ne pourrions pas gérer le volume d’affaires actuel sans cet outil maison.

5- L’état d’esprit : l’amélioration continue

Les Roches Bleues à Roz-sur-Couesnon (35)
Les Roches Bleues à Roz-sur-Couesnon (35)

Les clients de nos locations touristiques sont devenus exigeants, il faut le reconnaître, mais globalement ils recherchent un rapport qualité / prix pour l'hébergement qu'ils ont sélectionné. C'est logique, normal et ça doit toujours nous tirer vers le haut en tant que professionnels.

L'amélioration continue est un leitmotiv essentiel chez Cocoonr et Book&Pay à tous les niveaux de l’entreprise. Nous savons que la perfection n’existe pas, mais nous tentons de progresser dans tous les domaines.

Nous investissons dans les outils, recrutons et formons des équipes locales, sélectionnons des fournisseurs (blanchisserie, café, thé, produits d'entretien) de manière à assurer un niveau de qualité perçue au plus haut niveau et ce malgré l'accroissement important de notre parc locatif (bientôt 3000 logements en gestion, soit 55% de croissance par rapport à 2022).

Voilà, 5 points essentiels que nous travaillons depuis 8 ans maintenant en restant fidèles à notre ADN du début et qui peuvent expliquer que l’entreprise se développe, recrute, forme et s’améliore continuellement.

Ça fait beaucoup d’infos ! Avez-vous un dernier message en guise de bilan de l’été ?

AS : Ce fut un très bel été globalement. Je souhaite féliciter toutes les équipe de Cocoonr et de Book&Pay, particulièrement celles qui œuvrent sur le terrain, dans nos agences et chez nos conciergeries partenaires, pour le travail réalisé une fois de plus cet été. Nous avons accueilli près de 60.000 visiteurs dans l’ensemble de nos logements, c’est énorme !

J’ai aussi un vœux pour la rentrée car nous avons une séquence d’échanges et de débat qui va s’ouvrir avec nos élus, parlementaires et Ministres sur les mesures à discuter qui concernent l’avenir de la location de courte durée en France.

Tous les professionnels, conciergeries et agences spécialisées comme Cocoonr et Book&Pay, réunis en filière et au sein du SPLM, demandent à être impliqués dans la définition des mesures à prendre. Globalement, nous sommes d’accord sur la nécessité d’encadrement.

Mais nous souhaitons aussi faire entendre notre voix et faire parler notre expérience de professionnels pour que l’on aboutissent pas au final à casser cette dynamique. Les locations de tourisme sont une forme d’hébergement plébiscitée par les voyageurs, elles attirent des clients du monde entier et tirent le tourisme en France. C’est une activité utile qui crée au sein de nos petites structures beaucoup d’emplois non délocalisables, directs et indirects et qui génère de l’activité économique au global tout autour (commerces, artisans, …).

Certaines zones en France vont beaucoup trop loin dans les restrictions et empêchent la location saisonnière. Par exemple le Pays Basque. Ces zones ne doivent pas devenir des exemples à suivre pour d’autres villes ou d’autres zones en France mais plutôt des contre-exemples car les conséquences dramatiques se mesurent rapidement sans avoir résolu pour autant le problème du logement. Attention à ne pas jeter le bébé avec l’eau du bain !

Messages à nos élus : les professionnels de la location de courte durée ne sont pas vos adversaires. Nous pouvons être vos meilleurs partenaires pour vous accompagner dans la définition et la mise en œuvre des mesures. Nous pouvons communiquer avec les propriétaires et être une courroie de transmission efficace. Mais nous devons faire un chemin l’un vers l’autre pour établir le dialogue. C’est le bon moment pour le faire, nous l’appelons de nos voeux.

Merci et bonne rentrée à tous ! Profitez du beau temps pour continuer à partir !"

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