Les informations fournies dans ce webinaire sont données à titre indicatives et sont susceptibles d'évoluer. Bien que l'auteur s'efforce d'assurer l'exactitude et la mise à jour des informations diffusées, il ne peut garantir leur complétude ou leur conformité à la situation actuelle ou future. Les informations présentes ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques, fiscaux ou professionnels exhaustifs.
L'auteur décline toute responsabilité pour les erreurs, omissions ou pour les résultats obtenus à partir de l'utilisation de ces informations. Toute utilisation des informations fournies se fait à la seule responsabilité de l'utilisateur.
Il est interdit de reproduire, diffuser, modifier, transmettre ou utiliser le contenu de ce document sans l'autorisation expresse et écrite de l'auteur. Pour toute demande d'autorisation, veuillez contacter Arnaud Gayot directement.
Dans le monde complexe de la fiscalité locative, comprendre les différentes catégories de revenus est essentiel pour optimiser sa rentabilité. Avec la réforme fiscale prévue pour 2025, d'importantes modifications vont impacter les stratégies fiscales des propriétaires, notant notamment l'alignement des locations courtes durées et l'importance grandissante du régime réel. Des enjeux supplémentaires concernent les meublés de tourisme et les changements potentiels dans la réglementation des locations saisonnières. Ces évolutions nécessitent une attention particulière pour anticiper les conséquences financières et réglementaires à venir.
Fondamentaux de la fiscalité locative
- Revenus de la location nue (Revenus fonciers) : Le propriétaire est autonome.
- Revenus de la location meublée (Revenus BIC) : Le propriétaire a besoin d’un comptable (sauf au micro-BIC).
- Revenus de la location détenue en société = Revenus à l’IS ou fonciers (fonciers pour les SCI à l’IR et les SARL de famille) : Le propriétaire a besoin d’un comptable
2 options fiscales : Micro-BIC et BIC-Réel :
Option 1 : Micro BIC : régime par abattement (71%, 50% ou 30%)
- Revenu locatif taxable : 29%, 50% ou 70% de vos revenus locatifs bruts (revenu locatif brut est ce que paie le locataire)
- Montant de l’impôt : votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) + 17,2%
- (TMI à 30% d’Impôt = 47,2% du revenu taxable)
Option 2 : BIC Réel : charges au réel + amortissement
- Tous les frais sont déductibles (gestion, travaux, conciergerie…)
- Y compris les frais d’acquisition (notaire, agence)
- Y compris l’amortissement calculé par le comptable
Les points à retenir de la réforme fiscale 2025 :
Pour le moment, une partie du PLF 25 a été validée le 7 novembre 2024 mais reste en cours d’adoption jusqu’à la fin d’année 2024.
En résumé :
- Toutes les locations courtes durées sont logées à la même enseigne (abattement 30% / seuil Micro 15K€).
- Le principal impact ? L'intérêt de passer au régime réel en 2024 devient donc évident.
- Le vote définitif du PLF 2025 pourrait proposer de nouvelles mesures.
Autres impacts en cours :
Les nouveaux meublés de tourisme en zone tendue et soumis à une autorisation de changement d’usage devront attester d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé au moins F en 2025 et E en 2028, D en 2034.
Autre impact à partir du 1er janvier 2025 : l'abaissement est possible à 90 jours le nombre maximal de jours par an de location d’une résidence principale.
Les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires pourront, à travers une modification simplifiée de leur Plan local d’urbanisme réserver des zones exclusivement à la construction de résidences principales.
Les autres points fiscaux adoptés également au PLF25 et impactant la fiscalité immobilière :
- Pour la location vide au Micro-foncier un abattement de 50% au lieu de 30%
- Pour le régime réel BIC : réintégration amortissements déduits lors du calcul de la plus values au régime Réel BIC en cas de location courte durée.
- Pour les SCI à l'IS, augmentation du seuil à taux réduit 15% jusqu'à 60 000 € au lieu de 42 500 €.
Les bonnes pratiques fiscales en courte durée en 2025
- Vérifier l’absence d’interdiction dans le règlement de copropriété
- Enregistrer son logement en mairie formulaire Cerfa n°14004*04
- Réaliser une simulation avec Qlower pour choisir son option fiscale
- Obtenir un numéro de Siret obligatoire
- Suivre précisément ses charges pour en déduire un maximum (au réel)
- Déclarer ses revenus début 2025 avec Qlower
Les questions réponses du webinaire :
La déduction des frais d'acquisition n'est possible que l'achat du bien s'est faite durant l'année fiscale sur la première année ?
Arnaud Gayot : En effet, tout propriétaire qui fait de la location meublée que ce soit au régime Micro Bic ou au régime Réel, doit s'immatriculer et obtenir un numéro de Siret. Ce numéro est à réaliser dans les 15 jours de l'acquisition, soit dans les 15 premiers jours de la mise en location. Le fait d'avoir ce numéro de Siret va vous permettre de venir déduire les frais d'acquisition.
Mon comptable me fait amortir la valeur de mon bien en étant au réel, est-ce légal ?
Arnaud Gayot : Tout est l'intérêt du régime Réel : de pouvoir amortir son bien et donc de déduire une charge comptable chaque année avec des règles bien précises à respecter
Quand on fait des travaux dans un bien, est-ce qu'on peut les déduire aussi ou les amortir ?
Arnaud Gayot : Si c'est des travaux d'entretien, d'agrandissement, de bricolage, de jardinage, on pourra déduire ces frais là. Cependant il faut que ce soit un logement meublé et non un logement nu.
Est-on obligé de pratiquer les amortissements ?
Arnaud Gayot : C'est dommage de se priver d'une charge déductible chaque année, nous le conseillons de le faire.
Quand on est au réel, les déductions ou les amortissements sont-ils au prorata du temps de location du logements VS le temps d'occupation par le propriétaire ?
En effet on va avoir la notion du temps passé. Par exemple : un propriétaire qui a une résidence secondaire qui l'a garde 6 mois pour lui, et qu'il l'a loue 6 mois. Les amortissements devront être proratisées par rapport à la durée. Il y aussi des propriétaires qui vont louer qu'une partie de leur logement, il y aura donc un prorata sur la surface en m².
Est-ce que les frais d'agences immobilières peuvent être amortis ?
Arnaud Gayot : L'administration fiscale offre deux possibilités :
- soit de les déduire et de les passer en charge (en totalité)
- Soit de venir les amortir
Si vous avez deux biens : pour le premier si vous l'avez mis en charge, le deuxième vous êtes dans l'obligation d'utiliser la même méthode
Dans le cadre de la plus-value, cette réintégration se calcule sur combien d'années ?
Arnaud Gayot : Le législateur n'a pas clarifié la situation. Mais dès lors que vous avez fait de la location meublée, vous devez réintégrer tous les amortissements que vous avez déduits depuis le début de votre activité. D'où l'importance d'avoir un suivi bien par bien.
Besoin d'accompagnement ?
Qlower, spécialiste de la fiscalité locative
Obtenez gratuitement une vision en temps réel de vos loyers, de votre trésorerie et de votre résultat fiscal peu importe votre régime fiscal et bénéficiez d’une déclaration de revenus locatifs parfaitement optimisée grâce à Qlower.
Prenez rendez-vous pour une démo et pour challenger votre situation personnelle en cliquant ici.
