Réglementation
& Fiscalité

Cocoonr s'occupe des démarches légales

La location de courtes durée (appelée également location saisonnière) obéit à des règles particulières qu'il est indispensable de prendre en considération. Lorsque vous nous confiez un mandat de gestion de location courte durée, Cocoonr réalise pour vous toutes les démarches et formalités légales : déclaration en Mairie, changement d’usage, certification en meublé de tourisme.

Vous avez quelques interrogations sur la législation de la location courte durée ? Nous vous donnons ci-après quelques réponses aux questions fréquentes. Si vous avez d'autres questions à ce sujet, n’hésitez pas à vous adresser à votre City Manager.

Si les revenus < 70 000 €/an : Déclaration des revenus bruts perçus l’année précédente dans la catégorie BIC (régime des bénéfices industriels et commerciaux) case 5ND (location saisonnière non classée) ou 5NG (location saisonnière classée).

Si vous choisissez le régime forfaitaire : abattement de 50% sur les revenus locatif ou abattement de 71% sur les revenus locatif (si revenus < 170 000 €/an) quand votre activité est déclarée comme “meublé de tourisme” (après une procédure de certification de votre logement).

Pour vous accompagner dans votre déclaration de revenus, Cocoonr vous fournit une attestation des revenus annuelle téléchargeable depuis votre espace client.

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Si revenus (brut annuels) < 23 000€ : Non. En-dessous de ce seuil, aucune démarche n’est à effectuer.

Si revenus (brut annuels) > 23 000€ : En principe, Oui. Les propriétaires qui déclarent plus de 23 000 € annuels tirés de leur(s) logement(s) mis en location saisonnière doivent s’enregistrer auprès de l’Urssaf et payer des charges sociales sur leurs revenus de location de courte durée.

Cependant, dans le cas où ces propriétaires confient leurs logements en gestion à Cocoonr, ils n’ont pas à s’enregistrer auprès de l’Urssaf et ne doivent pas payer de cotisations sociales.

La réponse ministérielle PELLOIS à l'article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 a exclu du paiement des cotisations sociales, les loueurs non professionnels qui exerce cette activité de manière indirecte, c’est à dire par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion.

Ainsi, étant donné que Cocoonr est titulaire d’une carte professionnelle d’Agent Immobilier*, les propriétaires qui nous confient la gestion de leur logement n’ont pas à payer de cotisations sociales.

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* Mentions Gestion Immobilière et Transaction sur Immeubles et Fonds de Commerce N° CPI 3502 2015 000 001 797

L’obligation d’obtenir un numéro SIRET s’applique à tous les loueurs, professionnels et non professionnels. L'activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d'un centre de formalités des entreprises (CFE). Il s'agit en l’occurrence du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien en location. L'inscription doit intervenir dans les 15 jours du début de la location de votre bien au moyen du formulaire P0i (numéro CERFA 11921). Cette démarche permettra d'obtenir un numéro SIRET de faire connaître l'existence de cette activité et d'indiquer le régime d'imposition choisi.

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Le classement des meublés de tourisme est volontaire et non obligatoire. Il comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles.

Quel est l'intérêt ?

Un classement permet d’offrir aux locataires un gage de qualité sur le logement que nous leur proposons. Face à l’augmentation de l’offre, les locataires sont de plus en plus prudents et attendent de plus en plus de qualité.

Le classement permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71% sur les revenus de location (au lieu de 50% pour des logements non classés).

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2019, les logements classés bénéficient de conditions plus avantageuses en matière de taxe de séjour. Vos locataires paieront moins cher dans un logement classé que dans un logement non classé.

Faire classer son logement en meublé de tourisme est donc un excellent investissement. Cocoonr vous y encourage et s’en occupe intégralement.

Comment ça marche ?

Les démarches de classement sont à entreprendre auprès de l’organisme de l’organisme de son choix parmi cette liste. Lors de la visite seront contrôlés près de 112 critères répartis en 3 grandes catégories : équipements, services au client, accessibilité et développement durable.

Dans le mois qui suit la visite du meublé, l'organisme qui a réalisé la visite transmet au loueur un certificat de visite qui l'informe du classement du logement.

Le classement est valable pour une durée de 5 ans, sans adhésion annuelle !

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La taxe de séjour est un impôt institué par les communes à vocation touristique. Elle s'applique aux hôtels, aires de camping-cars...et aussi aux meublées de tourisme.

Cocoonr se charge de collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires lors de leur réservation. Les montants prélevés sont ensuite reversés à la mairie de la commune.

À partir du 1er janvier 2019, son montant varie selon le type d'hébergement (hôtel, meublé de tourisme, camping, etc.) et s’il est classé ou ou non classé.

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Pour assurer votre logement, nous vous recommandons de souscrire à une assurance PNO (propriétaire non occupant) adaptée à la location courte durée. C'est d'ailleurs obligatoire si votre logement fait partie d'une copropriété.

Dans votre contrat d'assurance, vous devrez veiller à ce que 2 clauses apparaissent :

  • une clause « Pour le compte de qui il appartiendra » : cette garantie vaut comme assurance au profit du souscripteur du contrat (vous, propriétaire) aussi bien qu’au profit du bénéficiaire connu ou éventuel (votre locataire)
  • une clause « Abandon recours » ou « Renonciation à recours » : grâce à cette clause, pas de retournement contre le locataire en cas de dommages causés sur le logement durant son occupation. Votre assureur vous considérera donc comme responsable et prendra en charge les indemnisations sans chercher à se retourner contre le locataire ; qui peut déjà être loin ou sans assurance.
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Vous êtes redevable de la taxe d'habitation sur le logement mis en location courts-séjours si vous vous en avez la jouissance de temps en temps.

Par contre, si le logement est utilisé en permanence pour de la location saisonnière, vous n'êtes pas redevable de la taxe d'habitation.

Par ailleurs, en tant que loueur en meublé touristique, votre activité est considérée comme commerciale. A ce titre, l’administration fiscale vous demandera de payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre Centre des Impôts pour connaitre le montant exact de CFE et les modalités de recouvrement. La CFE est due à partir de la seconde année de mise en location.

Dans certaines grandes villes françaises (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes, Nice....), les résidences secondaires à "usage d’habitation" doivent faire l’objet d’un changement d’usage avec compensation pour pouvoir être louées en courte durée. L’application des règles en matière de compensation diffère selon chaque commune et mais le principe est le même : limiter la perte de surface d’habitation causée par la transformation de logements dédiés à l’habitation en logement dédiés à la location saisonnière.

Pour appliquer le principe de la "compensation", il y a deux possibilités :

  • proposer en compensation des locaux à “autre usage que l’habitation” dont vous êtes propriétaire et que vous allez transformer en logements dédiés à de l’habitation au titre de résidence principales,
  • acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d’un tiers, propriétaire de locaux affectés à un "autre usage que l’habitation" (bureaux, commerces…) qu’il transformera en logements.

Votre agence Cocoonr pourra vous accompagner dans les démarches de changement d’usage avec compensation.

Si vous louez votre résidence secondaire sans procéder au changement d’usage, vous pouvez être sanctionné par une amende civile d’un montant maximale de 50.000 € et à une injonction de retour à l’habitation dans un délai que le tribunal fixera. De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration.

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Si vous êtes propriétaire d'un logement et que vous souhaitez le louer en meublé de tourisme, vous devez au préalable vérifier la destination de l'immeuble, de l’affection de votre lot mais également de l’existence d’éventuelles de clauses régissant la location.

Votre agence Cocoonr pourra étudier avec vous votre règlement de copropriété.

Seul les agents immobiliers peuvent diffuser des annonces et encaisser des fonds pour le compte de leurs mandants (propriétaires).

Sans le statut d’agent immobilier, une conciergerie n’est pas habilitée à diffuser des annonces et a fortiori à gérer les réservations et les paiements (loyers et cautions) *.

Cocoonr est titulaire de la carte professionnelle mentions Gestion Immobilière et Transaction sur Immeuble et Fonds de Commerce N°CPI 3502 2015 000 001 797/

Les fonds gérés par Cocoonr sont hébergés sur un compte spécial et garantis par notre partenaire GALIAN. Plus d’infos : www.galian.fr

* La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précise que le statut d’agent immobilier est nécessaire pour “l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis”