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Meublé de tourisme
Un meublé de tourisme est un logement qui est destiné à accueillir une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Généralement, il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif dans lequel le propriétaire souhaite accueillir des clients pour de courtes durées.
À ce titre, la durée maximum d’un séjour d’un même client dans un meublé de tourisme est de 90 nuitées consécutives. Si le locataire souhaite louer votre logement pour une durée supérieure, il conviendra de lui proposer un bail d’habitation meublée ou un bail mobilité. Dans le cadre d’un contrat de location saisonnière, il est interdit d’aller au-delà d’une durée de 90 nuitées consécutives.
Déclaration d’activité
Il est impératif de déclarer à l’administration fiscale votre activité de loueur en meublé, que ce soit du meublé d’habitation classique, du meublé de tourisme ou du bail mobilité (1 à 10 mois).
L’activité de loueur en meublé est en effet une activité considérée comme commerciale, à la différence de la location nue qui est considérée comme civile.
Dans le cadre de la location meublée, on parlera plutôt de chiffre d’affaires et non de revenus fonciers.
D’où la nécessité qu’ont les propriétaires de logements meublés de déclarer leur activité afin d’obtenir un numéro de SIRET, comme une entreprise.
Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration de création d’entreprise correspondant au début d’activité s’effectue sur le Guichet des formalités des entreprises (GFE) par voie dématérialisée, sur ce site.
Déclaration en mairie
Il est obligatoire de déclarer en mairie votre meublé de tourisme quelle que soit la commune en France. C’est la procédure minimum pour toutes les communes.
Cette déclaration en mairie peut être faite au moyen du formulaire 140004*04 que vous pouvez télécharger ici.
Il est également possible de réaliser cette formalité en ligne : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14321
À noter : en l’absence de déclaration en mairie, le loueur s’expose à une contravention pouvant aller jusqu'à 450 €.
La déclaration en mairie n’est pas obligatoire s’agissant des locations qui auraient lieu dans un logement qui est en fait la résidence principale du loueur. La définition fiscale de la résidence principale est simple : il s’agit du lieu de vie habituel, au minimum 8 mois par an, où le loueur à ses habitudes de vie. Des exceptions existent dans certains cas : obligations professionnelles, raison de santé, cas de force majeure.
Dans le cadre d’une résidence principale, il est ainsi possible de louer à une clientèle de passage tout ou partie du logement mais dans une la limite de 120 nuitées par an maximum, consécutives ou non.
Obtenir le changement d’usage
Louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation) et peut nécessiter de ce fait une autorisation particulière dans certaines villes.
Dans les villes de plus de 200 000 habitants, dans les communes des départements limitrophes de Paris (Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Seine Saint-Denis), il est également obligatoire d’adresser au service de l’urbanisme une demande de changement d’usage.
Ce dernier est généralement attribué pour une certaine durée (variable selon la commune ou la communauté de communes). Il est nominatif (= personnel) et ne peut pas se transmettre même en cas de vente du bien objet du changement d’usage. Ainsi si vous revendez votre logement qui a obtenu le changement d’usage, ce dernier tombe à la revente et l’acquéreur devra à son tour faire une demande de changement d’usage. Ce changement d’usage n’est donc pas “réel” et associé au logement mais uniquement “personnel” et associé au propriétaire qui l’a obtenu.
Certaines villes ayant institué une politique de numerus clausus et de quotas de meublés de tourisme dans certains quartiers, il est parfois impossible d’obtenir un changement d’usage pour un logement. Renseignez-vous bien avant d’acheter et surtout faites attention aux vendeurs qui, de bonne ou mauvaise foi, vous induiraient en erreur au moment de votre acquisition.
En dehors de grandes villes de plus de 200 000 habitants et des départements limitrophes de Paris, certaines municipalités de taille inférieure peuvent instaurer une politique instaurant le changement d’usage obligatoire. Pour ce faire, elles demandent au préfet une dérogation. C’est le cas par exemple de Saint-Malo, en Bretagne, qui a obtenu en 2018 l’autorisation préfectorale d’instaurer une réglementation restrictive en matière de meublé de tourisme, en vigueur depuis début 2020 et renforcée encore en juin 2021.
Avant de vous lancer dans l’investissement, la rénovation et la décoration de votre futur meublé de tourisme, nous vous invitons à vous renseigner sur les règles locales en vigueur.
Les villes Cocoonr concernées par des règles spécifiques en matière de changement d’usage : Toulouse, Saint-Malo, Nantes, Lyon,Bordeaux, Marseille.
Obtenir un numéro d’enregistrement
Dans les villes qui l’ont décidé par délibération du Conseil Municipal, il peut être demandé aux loueurs de s’inscrire afin d’obtenir un numéro d’enregistrement.
Ce numéro est alors obligatoire et doit être obtenu avant toute mise en location. Les plateformes de réservation ou les agences / conciergeries Airbnb sont d’ailleurs tenues de vous demander ce numéro d’enregistrement avant de démarrer la diffusion de vos annonces.
Selon la délibération de votre Conseil Municipal, ce numéro d’enregistrement peut aussi être exigé s’agissant de la mise en location de votre résidence principale. Dans ce cas, vous serez tenus au maximum de 120 nuitées par an.
Pour obtenir le numéro d'enregistrement, le loueur ou son mandataire (ex : votre agence Cocoonr) devra donner des informations concernant le loueur et le bien mis en location (caractéristiques, adresse, résidence principale ou non…).
L'amende prévue en cas de location sans avoir obtenu son numéro d'enregistrement obligatoire est de 5000 euros.
Le classement en “meublé de tourisme” : à quoi ça sert ?
Le classement consiste en une visite de votre logement par un agent de classement, qui dépend d’Atout France et agit dans le respect d’une charte de classement. Vous pouvez consulter ici la liste des organismes de classement agréés par l’État.
Depuis janvier 2022, une nouvelle grille de classement a été mise en place et comporte désormais 133 critères (112 critères seulement selon la grille précédente). La visite de classement consiste donc à vérifier les équipements, les services proposés à la clientèle, l’accessibilité et des critères liés au développement durable et sur chaque critère à attribuer une note.
À la suite de la visite, un rapport de classement attribue au logement un nombre d’étoiles (de 1 à 5 étoiles). Le classement est valable pour une durée de 5 ans. À la suite de la décision de classement, le propriétaire a la possibilité de refuser la décision. En l’absence de refus, le classement est acquis pour 5 ans. À l’échéance, le propriétaire du meublé de tourisme (ou son mandataire / représentant) doit faire une nouvelle demande de classement.
Cette démarche est facultative. Il n’est donc pas obligatoire de faire classer son meublé de tourisme même si, chez Cocoonr, nous incitons tous nos propriétaires à le faire. Pourquoi faire classer son meublé de tourisme ? Nous voyons 3 intérêts pour les propriétaires :
- intérêt commercial : le classement peut ainsi permettre aux futurs clients d’identifier facilement le niveau de confort proposé par un logement. Faire classer son logement permet d’avoir une attestation objective du niveau de prestation proposé.
- intérêt économique : en fonction de la ville et du niveau de classement obtenu, le propriétaire devra collecter une taxe de séjour adaptée auprès des occupants du logement pendant leur séjour. Plus le niveau de classement est élevé, plus la taxe de séjour le sera également. Sauf qu'un meublé non classé devra collecter une taxe de séjour plus élevée qu’un meublé classé 5 étoiles dans la même ville. Cette décision montre ainsi que l’État encourage les propriétaires à faire classer leur logement.
- intérêt fiscal : le classement en meublé de tourisme, quel que soit le niveau de classement, donne accès à un avantage fiscal supplémentaire par rapport aux meublés non classés : l’abattement forfaitaire de 71% (au lieu de 50%) sur les revenus déclarés.
Dans le cadre de la prise en charge de votre logement, votre agence Cocoonr vous proposera d’effectuer le classement en meublé de tourisme. Cette procédure coûte habituellement entre 120 et 200 euros environ mais Cocoonr a intégré ces frais dans les frais de prise en main.
Qu’est ce que la compensation liée au changement d’usage d’une habitation ?
Le législateur et les municipalités cherchent à conserver un bon équilibre entre les surfaces de locaux dévouées à des activités économiques (bureaux, commerces) et celles dévouées aux locaux d’habitation pour les populations locales qui y vivent.
Or, l’activité de meublé de tourisme est une activité commerciale qui peut avoir pour conséquence de réduire les surfaces d’habitation.
Pour éviter ces pertes de surface, certaines communes ont décidé de mettre en place un régime de compensation obligatoire permettant d’obtenir le changement d’usage d’une habitation en meublé de tourisme.
Ce régime de compensation peut être obligatoire dès le premier logement mis en meublé de tourisme : c’est le cas à Bordeaux, à Paris,… Dans certains arrondissements de Paris, pour réduire encore le nombre de changements d’usage accordés, la compensation est doublée :
Dans d’autres villes, le changement d’usage avec compensation est lié à certains critères particuliers. Exemple à Nantes et Marseille la compensation est obligatoire pour les propriétaires de logements acquis au travers d’une structure personne morale (SCI, SARL de famille, SNC, SAS…).
Pour obtenir un changement d’usage à caractère réel avec compensation, deux possibilités s’offrent aux propriétaires :
- transformer un local commercial en habitation, de même surface que l’habitation que le propriétaire souhaite transformer en meuble de tourisme. Les surfaces d’habitation restent ainsi identiques.
- acheter de la commercialité obtenue lors de la transformation d’un immeuble de bureaux en habitation par exemple.
Quel est le coût de la commercialité ? Comment trouver de la commercialité pour compenser un meublé de tourisme ?
Il est très difficile de trouver de la commercialité correspondant parfaitement au bien à “compenser” : quartier, surface.
Il n’existe pas réellement de site ou de professionnels qui proposeraient de la commercialité dans les villes qui ont mis en place ce régime.
En fonction de votre cas, si vous êtes intéressé par l’achat de commercialité en vue de compenser votre meublé de tourisme, vous pourrez vous adresser à votre agence Cocoonr qui vous indiquera l’état du marché en la matière.
Voici un tableau des formalités légales des meublés de tourisme obligatoire ou non selon certaines villes :
| FORMALITÉS LÉGALES OBLIGATOIRES | FORMALITÉS LÉGALES OBLIGATOIRES SELON LES COMMUNES | Déclaration d'activité | Déclaration en mairie | Taxe de séjour | Obtention d'un numéro d'enregistrement | Changement d'usage | Compensation liée au changement d'usage |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lyon | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Marseille | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Rennes | Oui | Oui | Oui | Non | Non | Non |
| Toulouse | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui | Non |
| Saint-Malo | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui | Non |
| Communes de la Côte d'Émeraude (hors Saint-Malo) | Oui | Oui | Oui | Non | Non | Non |
| Nantes | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Vannes | Oui | Oui | Oui | Non | Non | Non |
| Arcachon et communes du bassin d'Arcachon | Oui | Oui | Oui | Non | Non | Non |
| Bordeaux | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui | Non |
